Aidat Borcu, Zamanaşımı ve Yeni Malikin Sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Hukuki Değerlendirme
- melikekutlu123
- 2 gün önce
- 3 dakikada okunur
Aidat Borcunun Doğuşu ve Hukuki Dayanak
Kat mülkiyeti ilişkilerinde aidat borcu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleriyle belirlenmiş emredici bir yükümlülüktür. Kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; ancak bazı durumlarda bu borcun talep edilememesi veya muafiyet söz konusu olabilir.
Bu yazıda, aidat borcunun zamanaşımı, yeni malikin sorumluluğu, yönetim planı muafiyetleri ve usule aykırı kararların geçersizliği konularını Yargıtay içtihatlarıyla birlikte ele aldık.
1. Aidat Borcunda Zamanaşımı (5 Yıl)
Aidat alacakları, dönemsel edim niteliğinde olduğundan, Türk Borçlar Kanunu m.147/2 uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yönetim tarafından talep edilen aidat borcunun muaccel olduğu tarihten itibaren 5 yıl geçmişse, borçlu kat malikinin zamanaşımı def’inde bulunması mümkündür.
📌 Yargıtay 20. HD, E.2017/2412, K.2018/1914, T.19.03.2018:Aidat alacakları dönemsel nitelikte olup 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Süresi dolan alacak, icra takibi veya dava yoluyla istenemez.
2. Yeni Malikin Sorumluluğu ve Eski Borçlar
Bağımsız bölümü devralan yeni malik, devir tarihinden önceki borçlardan kural olarak sorumlu değildir.Ancak KMK m.22 uyarınca, yeni malik, eski malik ile birlikte, devir tarihinden önceki son 6 aylık döneme ait aidat borçlarından müteselsilen sorumludur.
Altı aydan eski borçlar yalnızca eski malik tarafından ödenmelidir.
📚 Yargıtay 18. HD, E.2014/13220, K.2015/1353, T.05.02.2015:Bağımsız bölüm tapu devrinden önce fiilen kullanılmışsa, bu süreye ait aidat borçlarından yeni malik de sorumludur.
3. Kat İrtifakı Aşamasında Aidat Yükümlülüğü
Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş, kat irtifakı aşamasındaki binalarda da aidat borcu doğabilir.Yargıtay, mülkiyet hakkının tapuda kazanıldığı tarih itibarıyla ortak gider sorumluluğunun başladığını kabul etmektedir.
Bağımsız bölümün kullanılmaması, teslim alınmaması veya kiraya verilmemesi, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.(Yargıtay 18. HD, E.2010/11429, K.2010/15920, T.09.12.2010)
4. Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Göre Muafiyet
a) Yönetim Planındaki Özel Muafiyetler
Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir (KMK m.28/4).Eğer plan, bazı bağımsız bölümler (örneğin zemin kat dükkan, depo, market) için belirli ortak giderlerden muafiyet tanımışsa, bu hüküm geçerlidir.
📚 Yargıtay 20. HD, E.2017/8866, K.2018/421, T.23.01.2018:Yönetim planında yer alan muafiyet hükümleri titizlikle incelenmeli; fiilen uygulanıp uygulanmadığı tespit edilmelidir.
b) Faydalanılmayan Hizmetlerden Muafiyet İddiası
Kural olarak, “ortak yerden yararlanmıyorum” gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınılamaz.Ancak yönetim planında özel bir hüküm varsa, sadece fiilen yararlanılan hizmetler karşılığında ödeme yapılması mümkündür.
📚 Yargıtay 20. HD, E.2019/6003, K.2020/2062, T.23.06.2020:Yönetim planında “yararlanılan hizmet kadar ödeme” düzenlemesi varsa, bu hüküm bağlayıcıdır.
5. Usule veya Esasa Aykırı Kat Malikleri Kurulu Kararları
Aidat borcu, Kat Malikleri Kurulu tarafından onaylanan işletme projesine dayanır.Bu kararlar usul veya esas yönünden hukuka aykırıysa, aidat talebi geçersiz hale gelir.
a) Toplantı Usulüne Aykırılık
KMK m.29 uyarınca toplantı çağrısı ve oylama usulü eksik yapılmışsa, alınan kararlar iptal edilebilir.(Yargıtay 18. HD, E.2013/12801, K.2013/16070, T.21.11.2013)
b) Fahiş veya Gereksiz Masraflar
Aidat içinde hukuka aykırı veya gereksiz gider kalemleri varsa, bu da iptal sebebidir.
6. Arsa Payı Yanlışlığına Dayalı Fazla Ödeme
Aidatlar, arsa payı oranına göre belirlenir.Arsa payı yanlış tespit edilmişse ve malik fazla aidat ödemişse, bu farkın iadesi istenebilir.Ancak Yargıtay’a göre, arsa payı düzeltme kararı geriye yürümez.Bu nedenle fazla ödeme ancak kararın kesinleştiği tarihten sonraki dönemler için istenebilir.(Yargıtay 20. HD, E.2017/932, K.2018/470, T.24.01.2018)
Sonuç ve Değerlendirme
Aidat borcunun istenememesi veya muafiyet, yasal, sözleşmesel ve usule ilişkin nedenlere dayanabilir.
Bu yazı, Av. Melike Kutlu Hukuk Bürosu | Gayrimenkul ve Kat Mülkiyeti Hukuku bilgi paylaşımı kapsamında hazırlanmıştır.
Yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, somut olaylarda profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Yorumlar