MİRAS KALAN TAŞINMAZ SATIŞI

Miras kalan taşınmazın satışı - izale-i şuyu davası

Miras kalan taşınmazlar üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) oluştuğunda, mirasçılardan herhangi birinin taşınmazın satışını talep etmesi ve diğer mirasçıların buna rıza göstermemesi durumunda, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılabilir. Bu dava, mirasçıların rızasına bağlı olmaksızın, ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan inşai nitelikte bir davadır.

Mirasçılardan Birinin Satış Talebinin Hukuken Engellenmesi

Miras bırakanın vefatıyla oluşan miras ortaklığında, mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642 ()). Bu paylaşma isteme hakkı, paylı mülkiyette de geçerli olup, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını talep edebilir (TMK m. 698 ()). Dolayısıyla, mirasçılardan birinin taşınmazın satışını istemesine karşı diğer mirasçıların rıza göstermemesi, satışın hukuken tamamen engellenmesi sonucunu doğurmaz. Ortaklığın giderilmesi davası, diğer mirasçıların onayına veya oybirliğine bağlı değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği ve Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği veya paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan inşai bir davadır. Bu davanın temel amacı, mirasçıları ortaklıktan çıkararak her birinin mülkiyet hakkını bağımsız hâle getirmektir. Dava sonucunda mahkeme, taşınmazın niteliğine göre iki farklı şekilde karar verebilir:

1. Aynen Taksim (Bölünerek Paylaştırma): Taşınmazın bölünmesi mümkünse, paydaşlara payları oranında ayrı ayrı tahsis edilir. Ancak, aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı gibi faktörlere ve imar mevzuatına uygunluğuna bağlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığının belirlenmesinde, imar mevzuatı ve ilgili idarelerin (belediye, Tarım İl Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gibi) görüşlerinin alınması ve değer kaybı yaşanıp yaşanmayacağının titizlikle araştırılması gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay HGK, E. 2013/106, K. 2013/1467, T. 09.10.2013 ()). Bu durum, mahkemelerin aynen taksim kararı vermeden önce kapsamlı bir teknik ve hukuki inceleme yapma yükümlülüğünü göstermektedir. Bölünen parçaların değerleri arasında fark oluşursa, para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır (TMK m. 699 ()).

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi önemli bir değer kaybına yol açacaksa, açık artırma yoluyla satışına hükmolunur (TMK m. 699 ()). Elde edilen bedel, miras payları oranında dağıtılır. Uygulamada, miras kalan konut ve arsaların büyük bir kısmında satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.

Diğer Mirasçıların Satışa Karşı Çıkmasının Davaya Etkisi

Diğer mirasçıların satışa karşı çıkması, davanın açılmasına veya sonuçlandırılmasına engel teşkil etmez. Mahkeme, taşınmazın ekonomik ve fiili bölünebilirliğini esas alarak karar verir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi davalarında öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi vasıtasıyla araştırılması gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde satışa karar verileceğini belirtmiştir (Yargıtay 14. HD, E. 2016/4122, K. 2019/755, T. 23.01.2019 ()). Bu karar, mirasçıların kişisel karşı çıkışlarının, taşınmazın fiziki ve hukuki gerçekliği karşısında ikincil kaldığını göstermektedir.

Ancak, satışın sadece paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası zorunludur (TMK m. 699 ()). Tüm paydaşların rızası olmadan, mahkeme satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar veremez; bu durumda satış umuma açık artırma yoluyla yapılır (Yargıtay 7. HD, E. 2022/4612, K. 2022/5192, T. 15.09.2022 ()). Bu, mirasçıların satışın kimler arasında yapılacağı konusunda tam bir anlaşmaya varamaması halinde, yasanın genel satış usulünü (herkese açık artırma) öngördüğünü ortaya koymaktadır.

Taşınmazı Kullanan Mirasçı Bakımından Hukuki Durum (Ecrimisil)

Miras kalan taşınmazı mirasçılardan birinin tek başına kullanması halinde, diğer mirasçılar tarafından ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edilmesi mümkündür. Kural olarak, paydaşların birbirlerinden ecrimisil isteyebilmesi için "intifadan men" (yararlanmadan alıkoyma) koşulunun gerçekleşmesi, yani davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini davalıya bildirmesi gerekir. Ancak bu kuralın istisnaları bulunmaktadır. Örneğin, taşınmazın doğal ürün veren veya kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen bir yer olması durumunda intifadan men koşulu aranmaz. Ayrıca, paydaşlar arasında daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açılması da intifadan men koşulunu gerçekleştirir (Yargıtay 8. HD, E. 2019/4326, K. 2021/2961, T. 31.03.2021 ()). Bu istisnalar, mirasçıların haklarını koruma ve haksız kullanımların önüne geçme amacını taşır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasının intifadan men koşulunu kendiliğinden gerçekleştireceğini ve bu tarihten itibaren ecrimisil talep edilebileceğini belirtmiştir (Yargıtay 1. HD, E. 2015/3313, K. 2015/6788, T. 06.05.2015 ()). Bu içtihat, mirasçıların hak arayışında önemli bir kolaylık sağlamaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraf Teşkili ve Temsil

Ortaklığın giderilmesi davası tüm mirasçılar arasında açılmalıdır. Eğer mirasçılardan biri ölmüşse, onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi ve mirasçılık belgelerinin temin edilmesi gerekir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) ilgili hükümleri uyarınca, miras ortaklığında tüm mirasçıların birlikte hareket etme zorunluluğu vardır. Miras ortaklığına sulh mahkemesi tarafından bir temsilci atanmışsa (TMK m. 640 ()), davayı takip yetkisi bu temsilciye geçer ve mirasçıların bireysel olarak davayı takip veya temyiz etme ehliyeti ortadan kalkar (Yargıtay 1. HD, E. 2021/5763, K. 2023/1130, T. 27.02.2023 ()). Bu durum, tereke temsilcisinin atanmasının mirasçıların dava ehliyeti üzerindeki etkisini netleştirmektedir.

Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davaları, taraflar için benzer sonuçlar doğuran, özel nitelikli davalardır. Bu davalarda kazanan veya kaybeden taraf olmadığından, yargılama giderleri (harçlar, tebligat, keşif, bilirkişi ücretleri vb.) ve vekalet ücreti, tarafların miras payları oranında yükletilir (HMK m. 326 ()). Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bu ilkenin uygulanması gerektiğini ve davalı Hazine gibi harçtan muaf kurumlar lehine de vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 14. HD, E. 2014/1795, K. 2014/4593, T. 07.04.2014 ()). Bu, yargılama giderlerinin adil bir şekilde dağıtılmasını sağlayan önemli bir ilkedir.

Sonuç

Miras kalan bir taşınmazın satılması konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, hukuki çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Mirasçılardan yalnızca birinin talebiyle dahi bu dava açılabilir ve taşınmazın niteliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir. Diğer mirasçıların satışa karşı çıkması davanın açılmasına engel teşkil etmezken, satışın sadece paydaşlar arasında yapılması tüm paydaşların rızasına bağlıdır. Taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan ecrimisil talep edilebilir ve bu talep için intifadan men koşulunun istisnaları dikkate alınmalıdır.